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La pesadilla de la casa propia


decanofunes96 adherentes quedaron sin vivienda por el incumplimiento contractual de la empresa constructora De Cano Funes S.A., que se valió de contratos irregulares con cláusulas abusivas que confundieron a los compradores.

Por Facundo Bonetto, Federico Depetri, Javier Laquidara, Matías Moscoso y Sebastián Pérez

La empresa De Cano Funes S.A. dejó sin vivienda a 96 adherentes familias tras incumplir los contratos que estableció para la construcción de viviendas en el Barrio Parque Residencial de Los Hornos, ubicado entre las calles 141 y 143 y 58 y 60. A quince años de haberse comenzado las obras, hay familias que terminaron de pagar su casa hace una década y no la recibieron.

En 1994, la empresa empezó a construir un barrio residencial en Los Hornos, proyecto que permitía, por medio de la firma de un contrato y el pago de cuotas, alcanzar el “sueño” de la casa propia, como indicaban una serie de publicidades atractivas que aparecieron en el tradicional diario El Día que incluso hablaban de un “revolucionario” plan de viviendas. Pero desde el inicio, los contratos que elaboró la empresa presentaron dos tipos de irregularidades que los adherentes, necesitados de un lugar para vivir, no supieron percibir y terminaron pagando.

Por un lado, algunas de las cláusulas incluidas en el contrato de adhesión –que de por sí no le permite al adherente modificar las pautas contractuales sino que se debe apegar a lo ya establecido por la empresa– tenían rasgos abusivos, es decir, “aquellas que se dan cuando entre dos partes contratantes, una mantiene una posición predominante sobre la otra, con facultades exorbitantes que pueden perjudicarla”, como explicó una fuente técnica, el abogado especialista en derecho civil, Ricardo Sciammaro.

La más llamativa de estas cláusulas se halla en el inciso D y E de los contratos elaborados por la empresa, que por un lado establecen que el incumplimiento de los pagos por parte del adherente le da a la constructora la potestad de rescindir automáticamente el contrato y por otro lado la facultad de quedarse con los fondos que había aportado el adherente hasta el momento “sin necesidad de interpelación judicial o extrajudicial alguna”. Según Sciammaro, este tipo de cláusulas que le imposibilitan a los adherentes el arrepentimiento o la rescisión contractual, penalizándolos con la pérdida de todo lo aportado hasta ese momento, “constituyen un palmario caso de enriquecimiento sin causa. Mediante el uso de estas cláusulas, que por otro lado no permitían saber el adherente cuál sería el costo final al añadir honorarios y tasas, la empresa violó de esta forma el artículo 1.071 del Código Civil.

Este artículo establece entre otras cosas que “la ley no ampara el ejercicio abusivo de los derechos”, entendiendo a estos como los que exceden los límites impuestos por la “buena fe, la moral y las buenas costumbres”.

Por otra parte, De Cano Funes creó una Sociedad Civil (a través del inciso F de los contratos) de la que debían participar los adherentes para que sus respectivas casas se terminaran de construir, entendiéndose a este tipo de sociedades como aquellas que no buscan fines de lucro. En lugar de crear una Sociedad Comercial, que sí persigue las ganancias económicas, De Cano Funes se valió de esta maniobra “instalándose en la posición de administrador con facultades absolutas para percibir, contratar, gastar y administrar en general las unidades habitacionales, la metodología y condiciones para su escrituración, venta y posesión oportuna a cada uno de los compradores”, según la abogada que atiende uno de los casos de los damnificados, Cecilia Rivero, y que manifestó que la empresa debería haber hecho una aclaración mayor respecto de los roles a cumplir por cada una de las partes. Esto da cuenta, según la fuente técnica mencionada, de la existencia de un vacío legal, que permite la utilización de mecanismos que terminan excediendo los límites morales citados anteriormente.

Como corolario de esta forma poco transparente de proceder, en el año 2001 y luego de varios conflictos con la Cooperativa San José, que aportaba la mano de obra, la Constructora De Cano Funes S.A anunció que la obra se paralizaba definitivamente. Esta actitud produjo, lógicamente, que la constructora incumpliera los contratos acordados con los futuros residentes.

Al no cumplirlos, la empresa procedió fuera del marco legal, si se tiene en cuenta que el Artículo 1.140 del Código Civil de la Nación en su sección tercera del libro II establece que los contratos consensuales “quedan concluidos para producir sus efectos propios, desde que las partes hubiesen recíprocamente manifestado su consentimiento”. Es decir, que la ley no contempla ninguna interrupción de los mismos.

El concurso

De Cano Funes se declaró en Concurso de Acreedores –el cual aún se lleva adelante en el Juzgado Civil y Comercial Nº 25 de la ciudad de La Plata-, por lo que pudo seguir en actividad en su domicilio fiscal de 9 y 54, a pesar de que, según el artículo 1º de la ley 24.522, “el concurso produce sus efectos sobre la totalidad del patrimonio del deudor”, de lo que se deduce que la inmobiliaria tendría que haber dejado de funcionar.

Según Sciammaro, cuando no se cumple lo comprometido en un contrato, la parte que se vio damnificada puede requerirlo por las vías que las leyes mencionadas le otorgan en beneficio sobre eso. Es por eso que Raúl De Cano Funes, propietario de la empresa, tiene 281 causas judiciales iniciadas en su contra, que ahora se encuentran en la Cámara de Apelación nº1 del Juzgado Civil y Comercial nº 25 de La Plata. Entre las causas más numerosas, se hallan 111 causas sobre “Incidentes de revisión”, 23 causas sobre “Rescisión de contratos civiles y comerciales”, 20 causas sobre “Cumplimiento de contratos civiles y comerciales” y18 causas sobre “Daños y perjuicios; incumplimiento contractual (sin responsabilidad del Estado)”.

Pero el dueño de la polémica empresa encontró en el Concurso de Acreedores un recurso para salir de ese torbellino jurídico. Sciammaro definió el Concurso como una etapa previa de verificación de los acreedores y sus distintas calidades (privilegios) que mantiene el eventual fallido. Muchas veces los acreedores aceptan la propuesta del concursado, que puede incluir quitas o esperas, como en este caso.

La situación de los damnificados

Los damnificados por la empresa De Cano Funes no sólo encausaron el conflicto por la vía legal, sino que también este es motivo de tratamiento, en la actualidad, en la Honorable Cámara de Diputados de la Provincia de Buenos Aires.

El diputado Walter Martello junto al diputado Sebastián Cinquerrui (ambos del ARI) fueron los encargados de elaborar el proyecto de declaración -que hoy se encuentra en la Comisión de Asuntos Constitucionales y Vivienda, presidida por Manuel Elías- que establece que “debería tomar intervención el Estado Provincial, en esta situación, ya que le corresponde asistir al Gobernador de la Provincia en la determinación de las políticas necesarias a la planificación, ejecución y control de las obras públicas, del urbanismo y la vivienda, de la prestación de los servicios públicos y en particular le compete efectuar la planificación y programación de las obras públicas de jurisdicción provincial, en consulta con los municipios en que se desarrollen, cuando correspondiera”. A su vez, en este proyecto también se da cuenta de la existencia de “contratos engañosos” de los que la empresa se habría valido para conseguir la firma de los adherentes.

Sin embargo desde este lugar no se ha alcanzado una solución acorde a los reclamos de los damnificados y el expediente ha quedado “cajoneado”.

Una de las damnificadas que requirió permanecer en el anonimato apuntó que pesar de haber cumplido con la totalidad del pago de la vivienda en siete años, la empresa no le entregó la casa, por lo cual inició acciones legales que aun siguen de pie desde el año 2002. De todos modos, debido a la extensión de la causa judicial, la damnificada cambió tres veces de abogado y no ha conseguido ningún resultado.

Esa damnificada declaró no sin un dejo de crispación que “estas situaciones generan una impotencia enorme, porque no podés entender cómo ciertas personas pueden jugar con la ilusión de la gente, en este caso el de la vivienda propia, y después las terminás viendo que siguen lo más tranquilo ganando plata, porque De Cano Funes todavía tiene su inmobiliaria y funciona normalmente”.

Un caso similar vivió el damnificado Sebastián Hernán Blanco, que denunció el miércoles 21 de marzo de 2001 en el diario Hoy que “cuando pagaba su sexta cuota salió sorteado para la adjudicación y desde entonces -a pesar de que ya pasaron varios años- continúa `a la espera´ de su hogar para mudarse definitivamente”.

Otro de los damnificados, que también pidió mantener su identidad en reserva, explicó que la empresa sólo le construyó el veinte por ciento de su casa, y el resto lo tuvo que terminar de construir él por sus propios medios, a pesar de haber pagado la totalidad de las cuotas.

En tanto que de la inmobiliaria, pese a los intentos por mantener una comunicación con algún responsable que sirviera de réplica para la empresa, nunca se obtuvo una respuesta.

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Categorías:investigaciones
  1. anabel
    25/10/2010 en 11:27

    soy una damnificada mas, con el agravante de que termine de pagar mi dpto, cuyo piso era el 2do, del modulo 19, de los hornos II, me dieron un comodato que poseo desde el año 1999, cancele mi dpto en agosto de 2000, jamas terminaron mi vivienda, sigo en el comodato que pertenece a otro consorcio,estoy en juicio, añorando que tal vez me otoguen de una buena vez la posesion de la misma y luego obtener mi escritura, confio en el juez actuante y en mi abogada, esos contratos hechos por de cano funes.s.a., no son mas que un hecho de impunidad que se han cometido en la decada del 90, estafando de manera aberrante a cientos de trabajadores que annhelabamos con la vivienda propia. en que quedara esto? cuanto tiempo mas debemos esperar? quedare en la calle? mientras el estafador anda muy campante por la vida? total enajeno todo!!!!!!!!! cabe acotar que en la decada del 90 hice un escrito a la municipalidad el cual no solo cajonearon sino me dijeron no podemos meternos con el barrio, son ordenes” y yo sigo esperando…

  2. Gerardo
    23/07/2010 en 2:38

    Yo pague un depto y todavia nada , si alguien sabe de algo aqui dejo mi e-mail

    Gracias

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