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Estudio jurídico estafa a familias


Sus titulares, Dionisio Betelú y Jorge Héctor Golstein, vendieron terrenos que no podrán ser escriturados ya que no figuran subdivididos en los planos catastrales. Según los casos tomados, la estafa sería de un monto cercano al millón y medio de pesos.

Por Lidia López y Cristina Alewy

El estudio jurídico Gobe, propiedad de Dionisio Betelú y Jorge Héctor Golstein, estafó a 125 familias que residen actualmente en Villa Zelmira, al venderles lotes que no están subdivididos y ni registrados en la Dirección Provincial de Catastro Territorial de la Provincia de Buenos Aires.

Para cada una de ellas, según consta en los boletos de compra-venta, la condición para ocupar la parcela vendida (8 metros por 20) era pagar un adelanto de 700 dólares. Sin embargo, en los tres casos testigos se repitió la misma modalidad de venta: los compradores pagaron el monto mencionado que, al tomarlo en el valor actual por cada dólar, da un total de 2.100 pesos. En el caso de la señora Carballo, pagó un total de 13.830 pesos. A partir de ese valor se podría establecer que las 125 familias pagaron un monto cercano de 1.700.000 pesos por la compra de las parcelas.

Lotes que no existen

De acuerdo a la Ley Impositiva Nº 10.707, Ley Nº 13.297, Circular 4/96, Disposición 297/00 de la de la Dirección Provincial de Catastro Territorial (DPCT) de la provincia de Buenos Aires, la condición necesaria para vender lotes y posteriormente poder escriturarlos, es que deben estar subdivididos. Pero los terrenos ubicados entre las calles 131 a 134 y de 517 a 518 que figuran bajo la partida 79.016, no se encuentran subdivididos ni registrados en Catastro. De esta manera lo confirmó (off de record) la Jefa de Departamento de DPCT, Mari: “La 516 no está abierta. La partida que aparece en el boleto (79.016) dio origen a toda esta subdivisión (por lote), pero yo tengo otra partida acá que no está subdividida. Son todas manzanas 162 con distintas letras. Me da la manzana 162 p, la partida que citan acá no está subdividid. Una manzana va desde la parcela 1 hasta la 18, 19 ó 20. Falta la de acá: la 516, 517 y 518 no está loteada. Esta calle que vos nos das, no está subdividida. De 518 a 516 no está abierto el camino; la 518, 517 y 516 todavía no están. Este pedazo no está loteado, todavía no está subdividido”.

Villa Zelmira

El barrio de Villa Zelmira le debe su nombre a Zelmira Encarnación Esperoni de Betelú (ya fallecida) quien, según consta el los boletos de compra-venta, le cedió un poder a su esposo Dionisio Betelú y a Jorge Héctor Golstein para que vendiesen los terrenos de su propiedad por medio del Estudio Gobe. De esta forma, desde el año 1993 distintas familias los fueron adquiriendo. Lo que esas 125 familias no sabían es que el inmueble nunca sería de su propiedad.

Cada una de ellas debía pagar 60 cuotas a precio dólar, que una vez abonadas en un 30 por ciento ya podrían escrituralos. Sin embargo, unos años después, cuando los compradores ya estaban en condiciones de realizar la transacción, grande fue la sorpresa que se llevaron. Así lo explicaron dos vecinos, Aidor Fernández y Luz Chávez: “cuando quise ir a escriturar la misma historia me hizo la gente del estudio Gobe. Yo me fui con las dos últimas cuotas y les dije que pagaba las dos últimas pero quería que me diera un día para ir a escriturar. Yo tenía que escriturar toda la manzana (porque no estaba subdividida) y me salía como 6.000 pesos. El terreno me salió un tanto así o un poco más y le digo ‘pero estamos todos locos'”.

Irregularidades en los contratos y ante el Estado

Para la adquisición total de los terrenos, los compradores debían pagar 60 cuotas en dólares. Cada cuota debía ajustarse a la tasa de indexación según el aumento de precios de la inflación, desde 1993 en que se realizaron los contratos, hasta que se terminara de pagar.

Como figura en los boletos de compra-venta, las primeras 13 cuotas fueron de 60, que fue aumentando de acuerdo al aumento de precios, lo cual hizo que las cuotas terminaran en un valor de 105 dólares.

La modalidad de indexación aplicada a los pagos de las cuotas es ilegal, por cuanto no respeta lo establecido en los artículos 7, 8 y 10 de la Ley de Convertibilidad Nº 23.928, que entró en vigencia en marzo de 1991 y establece que “en ningún caso se admitirá la actualización monetaria, indexación por precios, variación de costos o repotenciación de deudas, cualquiera fuere su causa, haya o no mora del deudor, con posterioridad al 1º del mes de abril de 1991, en que entra en vigencia la convertibilidad del austral. Quedan derogadas las disposiciones legales y reglamentarias, y serán inaplicables las disposiciones contractuales o convencionales que contravinieren lo dispuesto”.

Para el contador y titular de la Cátedra de Contabilidad II de la Facultad de Ciencias Económicas de la Universidad Nacional de La Plata y ex decano de esa entidad académica, Ricardo Gianninni, el contrato realizado entre el estudio Gobe y los compradores de los terrenos no tiene validez: “no se podía, todos esos contratos no se podían hacer. O si se realizaban, no tenían vigencia. Quedaba el valor del capital sin ajustar, sin indexación. La Ley de Convertibilidad se lo prohibía. Lo único que se podía cobrar son los intereses de financiación, no ajuste de capital. Un interés es el préstamo que se da a una persona y por el tiempo y el capital que se le otorgan, se cobra un interés”.

El catedrático lo ejemplificó al explicar que si se dieran 100 pesos y luego se cobraran 10 pesos de interés, la persona, al finalizar el año, tendría que devolver 110 pesos. Lo que no se puede hacer es dar un préstamo de 100 pesos, pero a la vez ajustar por inflación el 20 por ciento y en lugar de 100 son 120 pesos y después aplicar un interés.

La ilegalidad de los contratos realizados por el estudio Gobe, propiedad de Dionisio Betelú y Jorge Héctor Golstein, no sólo afecta a las 125 familias compradoras de los terrenos en Villa Zelmira, sino que también hubo una estafa al Estado provincial. Es decir que, una vez que las familias compraron las parcelas, comenzaron a edificar en ellas. A partir de que en un terreno hay una edificación, según la leyes impositivas de 2003 a 2007 de la DPCT, su titular (o poseedor a título de dueño) debe pagar un tributo impositivo. Como en los contratos de compra-venta y ante la Dirección Provincial de Catastro Territorial y Registro de la Propiedad, figura que los apoderados de la quinta 162, manzana 162 p, son Betelú y Golstein, son ellos quienes deberían pagar el impuesto inmobiliario.

Según consta en la DPCT y Agencia de Recaudación de la Provincia de Buenos Aires (ARBA), Villa Zelmira está declarada como Circuncisión.: 2, Sección: k, Quinta 162, Manzana 162 p, Parcela: 18 y valuada en 25.000 pesos, con una construcción de 39 metros cuadrados. Sin embargo, de acuerdo a lo establecido en los contratos de compra venta (de los casos testigos) entre Chávez y el Estudio Gobe, Fernández y el mismo estudio, y Carballo-Gobe, cada uno de los terrenos tienen una medida estándar de 8 por 20 metros, es decir 160 metros cuadrados, con lo cual ya es factible demostrar que es matemáticamente imposible que la extensión declarada ante ARBA fuese de sólo 39 metros cuadrados.

Derecho penal aplicable

De acuerdo al relato de los hechos, la abogada Carola Bianco afirmó que la infracción cometida por Dionisio Betelú y Jorge Héctor Golstein, se encuadra dentro del delito de estafa, previstas en el artículo 173, inciso 9 del Código Penal: “como son 125 las familias estafadas, se trata de 125 estafas que concurren materialmente (concurso real porque son distintos los bienes jurídicos dañados)”.

Para Bianco, cuando Betelú y Golstein utilizaron los protocolos adulterados de Catastro para engañar a los compradores, se cometió el delito de “uso de documento adulterado previsto en el artículo 296 del Código Penal, que concurre idealmente con las estafas, porque ese uso fue idóneo para estafar. Hay identidad entre las personas, los actos y los bienes jurídicos lesionados”. En este sentido, la abogada consideró que los responsables del ilícito es la parte vendedora: dueños de las tierras.

Con el fin de encontrar una solución al conflicto entre las partes, la doctora Bianco propuso algunas consideraciones pertinentes: “para resolver el tema habitacional, que es el más grave, si los compradores tuvieron una permanencia contínua y pacífica por más de dos años, con la posesión del boleto de compra venta, tal vez, se podría seguir la vía de la escritura administrativa a través de las Oficinas de Tierra”, porque el boleto de compra venta da derecho, a quien lo tiene, de exigir la escrituración una vez que completaron el pago (en este caso, sería una vez pagado el 30 por ciento).

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Categorías:investigaciones
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